BiZ KiMiZ?
İsmim Burcu Öztürk- Eppenschwandtner. Eşimle birlikte hem eğitim ve iş hayatı hem de şahsi tecrübelerimizi müşterilerimize uygulamalı aktardığımız çok uluslu bir danışmanlık hizmeti yürütmekteyiz. Şirketimizin adı “E3P Danışmanlık“; fiili merkezimiz halen Avusturya’da görünse de hizmet sahamız (müşteri portföyümüz) bizzat yaşadığımız Almanya, Türkiye ve Kıbrıs (ada geneliyle KKTC özeline) yayılmış durumda.
Eşimin alanı daha ziyade akademik platformda, benimki ise ağırlıklı olarak uluslararası yatırım konularını kapsıyor; verdiğim hizmetlerin başında “uluslararası yatırım danışmanlığı” geliyor. Bu tanımı gayrimenkul ya da doğrudan yatırım danışmanlığıyla karıştırmamak gerek zira benim belirli bir bölgeye odaklı hazır ürün portföyüm bulunmuyor. Bu şekilde bir odak; söz konusu menkul ürün ise bankacı/finansal yatırım danışmanı, gayrimenkul ise de emlakçı veya profesyonel tanımıyla “gayrimenkul danışmanı”nın işidir biliyorsunuz. Ben ise, şu ana dek bulunduğum ülke ve bölgeler “arasında” veya dünyanın farklı bir yerinden bahsi geçen ülke/ bölgelere yatırımı değerlendirenlere yardımcı olmaya odaklıyım; örneğin, sizin gibi Türkiye kökenli olup yurtdışında Türkiye’dekinden daha cazip yatırım olanaklarını araştıranları, kendi yetki alanlarımdaki lokasyonlarda bütçelerine uyan yatırım seçeneklerine yönlendirmede “müşteriye özel” destek veriyorum.
Bu bağlamda, yatırım aracı ve amacı ister menkul ister gayrimenkul olsun; seçili konumda işbirlikçim olan en doğru ve güvenilir uzmanlarla ilerliyor, kişiye özel bütçe analizi ve beklentilerine göre kendisine en uygun birim (banka/emlakçı/doğrudan erişimli konut & arsa/noter/avukat vb) kim ya da neresi ise bu hedefle temasını sağlıyorum.
Bu temel buluşturma hizmetinin yanısıra, yeri geldiğinde talebe bağlı olarak daha kapsamlı bir paket hizmeti dahilinde bizden satın alınmış her nevi yatırım aracının takip gerektiren işlemlerini de üstlenebilmekteyiz. Bu gibi ek hizmetlere örnek olarak yüksek likiditeli yerel ve uluslararası menkul kıymetleri düzenli araştırma/en cazip likiditeyi sunan yeni mecraya transferde aracılık; gayrimenkul/taşıt için alım-satım, kiralama, kiracı tahliye desteği, vergi ve abonelik ödemeleri, tamirat-tadilat, temizlik, genel bakım, yeniden satış, ikamet izni için yönerge & fiili destek vb sayabiliriz.
Eşim de ben de hizmet kapsamımıza giren alanlarda temel & genel bilgileri soran herkesle insaniyet namına, hiçbir siyasal ya da kişisel çıkar endişesi taşımadan, deyim yerindeyse “içeriden bilgi sızdırırcasına” bir şeffaflıkla ve de en yüksek verimle faydalanabilecekleri mümkün olan en detaylı şekilde, bedelsiz paylaşıyoruz. Aşağıdaki bilgiler de bu kapsamda sizlerin erişimi için hazırlandı. Sonraki aşamalar ise takdir edersiniz ki kişiye özel araştırma ve detaylı analiz gerektireceği için, emeğimizin karşılığını danışmanlık hizmet bedeliyle hesaplamamız icap ediyor.
Bizim insanımız maalesef profesyonel seviyede bilgi/birikim/tecrübe/network gerektiren işlemleri dahi bedavaya getirmeyi kendi adına kar (kurnazlık) saydığı için üzülerek söylemeliyim ki yakınlarım ve belli zümreler harici Türklerle iş yapmaktan çoğu zaman kaçınıyoruz. Bu yüzden sizlerle şu an bu bilgileri paylaştığım, İngilizce olarak hazırlanmış, eşimle benim kısa özgeçmişlerimizi de içeren web sitemizi Türkçeleştirmeye dahi gerek duymadık zira her ulustan dil bilen kalifiye bir göçmen nüfusuyla, emek sömürüsüne giren bu gibi tatsız sorunlar yaşamadan, daha sağlıklı ve verimli ilerleyebiliyoruz. (Sözüm meclisten dışarıdır, elbette; yapılan işin profesyonel gereklerini idrak ve takdir eden herkesi tenzih ederim)
NEDEN KKTC? (KKTC’DE YATIRIM)
Dünyanın bir tür ceza ben ve eşimin ise şahsen bir “nimet” olarak gördüğümüz ambargo sayesinde Akdeniz’in ortasındaki muhteşem konumuna karşın batılı turistlerin diledikleri zaman dakikalar içinde rahatça erişebilecekleri; Girne yöresi haricinde AB üyesi kapı komşusundan çok daha sakin, bakir ve her nevi yatırım açısından komşudaki muadillerinden çok daha uygun rakamlara eşsiz fırsatlar sunan bu güzelim ada parçasının hem biz Türkler hem de burayı bir şekilde keşfeden yabancılara yatırım için neden bu kadar cazip geldiğini anlamak çok da zor olmasa gerek 😉
KKTC özellikle pandemi sonrası, başta savaştan kaçan Ukraynalı & Rusların yanısıra onlardan çok daha önce bu cenneti keşfetmiş İngiliz, Alman, İskandinav ve İranlı elit kesimden büyük göç aldı. İsrailliler ise bu denkleme kapış kapış aldıkları arsalarla katkıda bulunmakta. Bunun üstüne son genel seçimlerden sonra bir de TC’den gelen yüksek profilli göç (hem yatırım hem oturum anlamında) had safhaya ulaştı; bu rakam yaklaşan yerel seçimlerin ertesinde daha da ileri boyuta taşınacak gibi görünüyor. Bu durum elbette fiyatlara da gün be gün artış olarak yansıyor, ama gayrimenkul açısından ortalamaya bakıldığında buradaki eşdeğer örneklerde henüz TC’deki akıldışı seviyeye erişmiş rakamlar telaffuz edilmiyor.
Ben size buradan konuyla ilgili en can alıcı noktaları ileteceğim ki net bir ön fikriniz olsun, aklınızda soru işareti kalmasın, KKTC’ye yatırımı ciddi düşünürseniz de online veya yüz yüze daha ayrıntılı konuşup asgari müşterekte anlaşmamız halinde profesyonel hizmet ile yola devam edebiliriz.
1- KKTC’nin resmi para birimi TL olsa da yüksek meblağlı (ev, araba vb.) alışverişlerde İngiliz sterlini kullanılır. Genel işleyiş bu yöndedir; satıcının kişisel inisiyatifine bağlı istisnalar kaideyi bozmaz. Dolayısıyla alıcı konumundaysanız paranızı önce sterline çevirmeniz beklenir.
2- KKTC’de tapuya “koçan” denir, 3 ana ve birkaç alt tapu kategorisi bulunur: Türk, Eşdeğer ve Tahsis Koçan. (Tahsis koçanın da kendi içinde alt türleri mevcuttur, bunlar arasında en kıymetlisi Sosyal Konut koçanı olup devlet garantisi nedeniyle eşdeğer koçana muadildir, en değersizi ise şehit çocuğu/mücahit puanıyla verilenlerdir; bu koçan türlerinde bankalar kredi vermez). Bunların yanında, çok çok az sayıda 74 öncesi doğrudan İngiliz vatandaşlarına verilmiş bir koçan çeşidi daha vardır ki o da genelde “yabancı koçan” diye tanımlanır.
Bu kategoriler kağıt üzerinde bu şekilde belirlenmiş olsa da günlük hayat pratiğinde hepsi aynı seviyede hukuki geçerliğe sahiptir. Türkiye’den gelen alıcı hedef kitleye özel pazarlama ağının bir parçası olarak Türklere öncelikle hep Türk koçanlı yerler pazarlanır, bu koçana sahip mülkler diğerlerinden “daha garantili” oldukları gerekçesiyle yapay bir koçan hiyerarşisinde en üste konularak diğerlerinden pahalıya satılır, izahatı da “Bir gece ansızın topraklar elimizden alınırsa Türk tapulara dokunamazlar” şeklindedir. 1974’ü milat alan bir korku ve kaygı mitiyle beslenen, yeterli tarihi ve diplomatik veriden yoksun bu subjektif yaklaşım KKTC’nin kuruluşu ve varlığının mevcut haliyle devamının sadece garantör Türkiye için değil dünyanın iki dev gücünün (diğer garantör İngiltere kadar yine bu varlık sayesinde askeri üsler edinmiş olan ABD’nin) de bölgedeki girift stratejik ve ekonomik çıkarlarının hayati önem arz eden bir parçası olduğu gerçeğini göz ardı etmektedir. Bu pazarlama taktiği adada hiç yaşamamış, uzaktan kendine sunulduğu kadarını bilen Türklerde ekseriyetle başarılı işlemektedir, adanın yerlileri veya bizim gibi burada yeterince uzun yaşayan yabancılar ise bu tapu ayrımcılığına aldanmadan öncelikle satış vaadinin “sadece kontrat üzerinden” yani tapusuz veyahut “leaasehold” yani uzun dönemli kiralama modeli olmadığına emin olup akabinde ise esasen hisse durumuna (tapu türü farketmeksizin HİSSELİ OLMAMASINA) ve tabii üzerinde haciz vb. bulunmamasına odaklanarak alım veya satımda gönül rahatlığıyla ilerlemekteler. Bu bilgileri edinmenin en garanti yolu ise “search belgesi” talep etmekten geçiyor.
3- TC vatandaşları KKTC’de “yabancı” statüsünde sayıldıklarından, tüm diğer yabancılar gibi gayrimenkul alım işleminin tamamlanıp tapu alımına hak kazanabilmek için satın aldıkları malın önceki sahibinden mevcut tapu bilgileriyle KKTC İç İşleri Bakanlığı’na, kendi adlarına sicil araştırması yapılmasına yönelik başvuruda bulunarak alımın önünde engel olmadığını gösteren bir tür “uygunluk belgesi” almak zorundadırlar. TC vatandaşları için bu belgenin çıkması normal şartlarda ortalama 1 ay civarını bulabilmekte iken dığer yabancılarda çok daha uzun sürdüğü tecrübeyle sabittir. Bu nedenle satıcının satıştan caymaması, alıcının da fiyat artışı vb. riskleri önlemesi için kapora ile yetinilmeyip yetki sahibi bir avukat veya noter ofisinde satışın bilfiil gerçekleştirilerek bunun “satış sözleşmesi” ile resmen belgelenmesi önerilir. Bu noktada alıcının kendi sicilinde pürüz çıkmayacağından peşinen emin olması, “uygunluk” formalitesinin neticesini garanti etmek ve bu yolla tapunun temini açısından önemlidir. Eğer alıcının kendi adına bu yönde bir şüphesi varsa, bu alımı en güvendiği bir yakınının üzerine yapması en doğru tercih olur.
4- TC vatandaşlarının KKTC’de tapusuyla satın alabileceği gayrimenkul (konut & arsa) miktarı kanunla kısıtlanmıştır. Ancak kendim dahil, bütçesi müsait olup hem oturumluk hem yatırımlık “kota fazlası” konut almak isteyenler yeterince güvendikleri, adlarına alım yapabilecekleri yakınları yoksa yahut yakınların alım kotaları da dolmuş ise yine konuya hakim bir noter veya avukatla ilerlemek kaydıyla hakları korunarak, resmi satış sözleşmesi + mevcut satıcı adına vekaletname + feragatname ile birlikte sınırsız sayıda mülk edinip tapuda her birine şerh koydurarak bu kota fazlası edinimlerini güvenceye alabilirler; yeniden satarken ise önceki mal sahibinin satışta alınmış vekaletiyle beraber kendileri satışta bizzat bulunmak suretiyle satışı sorunsuz gerçekleştirebilirler (Bu şekilde çoklu edinim ilk bakışta riskli gözükse de kısa-orta vadede yeniden satış düşünen yatırımcıların sıkça başvurduğu hukuken hiçbir sakıncası bulunmayan bir işlemdir, firma olarak biz de bu şekilde hatırı sayılır miktarda alım ve satıma aracılık ettik ve etmekteyiz)
5- TC’nin aksine, KKTC’de gayrimenkule bağlı (alım, satım, kira vb.) vergi kalemleri az sayıda ve daha düşük meblağlardadır. Örneğin standart bir satış işleminde satıcı sadece stopaj, alıcı ise sözleşmeli alımda damga pulu, tapu devir harcı (yeni bina ise ayrıca KDV) ve tabii alım sonrası elektrik, su vb. bağlantı ödemelerini yapmakla yükümlüdür. (Her iki tarafın da ilk alım-satımı ise bazı temel kalemlerden tam yahut belli oranlarda muafiyet hakları bulunmaktadır). Vergi ödemeleri, satış günü alıcıyla satıcı tapu dairesinde buluştuğunda işlemler başlatılıp ödenecek vergiler hesaplandıktan sonra vergi dairesine gidilerek yapılır, akabinde tapu dairesindeki işlemler tamamlanır. Mülk sahibi olduğunuz müddetçe ödeyeceğiniz yıllık emlak vergileri de kiraya verdiğinizde ödeyeceğiniz gelir vergileri de TC’yle kıyas dahi edilemez (örneğin geçen hafta-Temmuz 2023- satılmasına vesile olduğum 3+1 dairenin 2023 yılı emlak vergisi 100 TL civarı çıktı)
6- KKTC’de ister kendisi oturmak için ister yatırımlık mülk alarak kiralama konusunu değerlendirenler bilmelidir ki; KKTC kanunları kiracıyı ve mülk sahibini olabildiğince eşit korumakta, hatta TC’dekinin tam aksine doğru adımlarla ilerlenirse mülk sahibinin avantajına işlemektedir. Örneğin; 1 yıllık imzalanan kira kontratı fiilen sadece o 1 yıl boyunca geçerlidir, otomatik olarak yenilenmez. Aynı kiracıyla devam etmek istenirse taraflar yeniden bilfiil notere gidip anlaştıkları yeni kira oranında yeniden kontrat düzenler, anlaşamaz iseler de kiracı kontrat bitiminde çıkmakla yükümlüdür, TC’deki gibi kanunlarca fazlasıyla korunma lüksü olmadığından tabiri caizse “evinize çökemez”. Çıkan kiracıyı takiben, anlaştığınız yeni kiracınızla anlaştığınız bedel üzerinden yeni bir kontrat düzenlersiniz. Sonraki yıllarda durum yine aynı şekilde devama ya da tamama erdirilir.
Benzer bir mantıkla kiralar çoğu zaman yıllık ya da asgari 6 aylık peşin, genellikle yine döviz cinsinden ödenir. Ödeme şekli esasen kiralanan konutun niteliğine ve kiracının güvenirlik profiline (kredibilitesine) göre taraflar arası insiyatife bağlı olsa da genel uygulama bu yöndedir (örneğin havuzlu lüks bir villayı döviz cinsi düzenli gelirini belgeleyebilen bir İngiliz’e vb. kiralayacaksanız kontratı aylık ödeme şeklinde düzenlemekte sakınca görmeyebilirsiniz, ama üniversite yakınındaki apartman dairenizi öğrenciye kiralarken 1 yıllık peşin ödemede ısrar en doğal hakkınız ve en yaygın yöntemdir).
Bu noktada şahsi önerim; yatırımlık alırken bu verdiğim iki örneği temel alarak bütçe durumunuza göre ya yabancı talebinin yüksek olduğu konumlardaki lüks konutlara ya da üniversite muhitlerindeki “öğrenciye kira garantili” konutlara yönelmenizdir, bu ikisi dışında kalan kiracı profilleriyle uzun vadede çeşitli sebeplerden memnuniyetsizlik yaşama riskiniz daha yüksektir.
7- KKTC resmi olarak TC’den bağımsız, ayrı bir ülke olduğundan kendi anayasası, kanun ve düzeni vardır: TC’de Avrupa anakara hukuku KKTC’de ise İngiliz (Birleşik Krallık) Denizcilik hukuku geçerlidir. TC’nin aksine yargı burada hâlen bağımsızdır, emsal kararlar çok kıymetli ve etkilidir. Dolayısıyla bu düzenin dışından bir yabancı olarak siz de gayrimenkul alımında KKTC’nin yerlisi, bu alanda tecrübeli bir avukat veya danışmanınızın yönlendireceği bir noterle alım-satım veya kira sözleşmenizi hazırlamalısınız. Zira “Nasılsa aynı dil ve benzer kültürü paylaşıyoruz, adı üstünde Yavruvatan, aracıya ne gerek var?” gibi naif bir düşünceyle kendi başınıza veya ada içinden bu konulara uzak tanıdıklara güvenip bu işlere girişirseniz başınız çok ağrıyabilir (Nitekim biz bile kendi adımıza böylesi bir özgüven fazlasından kaynaklı nasibimizi aldık; adaya ilk geldiğimiz sıralarda yaşadığımız bir emlak sorunuyla ilgili mahkememiz hala devam ediyor)
8- TC’deki emlak sitelerinin KKTC’deki muadili 101evler ve hangiev sitelerine göz atarsanız 1 milyon TL’nin bugünkü karşılığı olan (30bin stg) üst limitte konut ve arsaların hala bulunabildiğini kendiniz de göreceksiniz zaten ama, ben yine de aşağıya -13 Temmuz 2023 tarihi itibariyle- önüme çıkan birkaç güncel örneğin linkini ayrıca bırakıyorum; bunların ikisi Mağusa bölgesinin çok kıymetli öğrenci semtlerinden yüksek kira garantili konut, biri yakın dönemde patlama yapan İskele bölgesinden arsa, biri de Lefkoşa’nın yine kıymetli bir bölgesinden yüksek getirili dükkan ilanıdır. Fakat unutmayın ki tıpkı TC’deki emlak siteleri gibi burada da online platformlardaki fiyatlar her zaman gerçeği yansıtmayabilir (Gerçek piyasasından daha şişirilmiş veya ilgili mal satılmış/fiyat güncelliğini yitirmiş olabilir. Güncellik kısmını ilgili ilanın sahibine sorup öğrenebilirsiniz, fiyatın gerçekçi olup olmadığını ise ancak içeriden güvenilir kaynaktan alacağınız bilgiyle teyit ettirebilirsiniz ki bunu TC’deyken uzaktan yapmanız zordur tabii).
Bunun yanısıra sterlinin TL karşısındaki artışı kadar emlak piyasası da pandemi etkilerini atlatmanın ardından özellikle yabancılardan gelen talebe bağlı olarak fazlasıyla hareketlenmiş durumda, yarın bile aynı fiyatları bulacağınızın garantisini kimse veremiyor maalesef. O nedenle önerim, imkanınız varsa en kısa sürede kalkıp bizzat gelin ve yatırımınızı en güvenilir bir kanaldan en verimli şekilde değerlendirin, gelemiyorsanız da adada tanıyıp güvendiğiniz, bu işleri yürütebilecek kapasitede kişileri devreye sokun (Bunun için size en yakın KKTC konsolosluğundan adınıza bu şahsa yetki veren bir vekaletname düzenletmeniz gerekecektir, bilginize)
Magusa:
Lefkosa:
